最近の不動産相談事例

　このような勧誘に対して、購入の意思がない場合は、相手方にはっきりと購入の意思がない旨を伝えて断ることが第一です。
　宅建業者が業者名や担当者名を名乗らない場合もありますが、はっきりと業者名等を名乗らない相手とは、実際に接触することを避けましょう。
　購入意思がないにもかかわらず、宅建業者と会う約束をしてしまった結果、長時間にわたり勧誘され、結局、不本意な契約をしてしまった事例もあります。
　宅建業者に対し、はっきりと購入の意思がない旨を伝えて断っているにもかかわらず、その行為が続きお困りの場合は、東京都にご相談ください。
　その際には、相手方に業者名や担当者名を確認してください。なお、後で宅建業者との間で、勧誘電話につき、言った言わないのトラブルにならないためには、録音や記録等をとることが得策です。

・宅建業者からの勧誘に対して、売却の意思がない、又は希望の金額ではない金額で勧誘を受けた場合は、相手方にはっきりと売却の意思がない旨を伝えて断るようにしてください。

・売買契約を解約する場合、売却の場合は購入と異なりクーリングオフの適用がありません。契約締結前に慎重に検討のうえ話を進めるようにしてください。

・署名捺印をする際は契約内容を良く確認し、不明な点は説明を受けて納得したうえで行うようにしてください。

・売却の依頼をする段階で締結する契約は【媒介契約】です。【売買契約】は買主と契約条件が折り合った後に作成されるものですので白紙の売買契約書への署名捺印は断るようにしてください。

・契約内容が複雑で理解できない点があるときは、宅建業者にていねいな説明を求め、信頼できる近親者等に相談するようにしてください。

・それでも理解できない事がある場合は、自分一人で説明を受けるのではなく、信頼できる近親者等に同席を求め一緒に説明を聞いてもらうようにしてください。

・住宅の「リースバック」について、国土交通省では、有識者や不動産業界団体で構成する「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」での議論を踏まえ、特徴や利用例、トラブル例、利用する際のポイント等を取りまとめた消費者向けのガイドブックを策定・公表しました。

　国土交通省ＨＰ
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000174.html

・専任媒介契約を締結した宅建業者は７日以内に、専属専任媒介契約を締結した宅建業者は５日以内に、契約の相手方を探索するための宅建業者間の情報ネットワークシステムである「レインズ」(指定流通機構)に、物件登録をすることが義務付けられます。
登録により、業者間で広く物件情報が共有され、早期に売却することが期待できます。
専任又は専属専任媒介契約では、依頼者は重ねて他の業者に依頼できないデメリットがあるにもかかわらず、レインズへの物件登録がなされないと、早期に成約しやすくなるメリットを享受できません。

・宅建業者には、レインズ登録後、登録済証を依頼者に遅滞なく交付する義務もありますので、専任又は専属専任媒介契約を締結したら、宅建業者に対して登録済証の交付を要求するとともに、登録内容をよく確認するようにしましょう。

・なお、専任又は専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、ほかにも、業務処理状況の報告義務（専任の場合は２週間に１回以上、専属専任の場合は１週間に１回以上）、申込があった場合に遅滞なく報告する義務などがあります。

　ローン特約は、ローンを前提とする売買契約をした際、ローンが不承認等の場合、売買契約を白紙解約（支払い済みの手付金等及び仲介手数料はすべて返還される。）とするものです。
　契約前に、以下の項目について具体的な条件を決めるとともに、金銭の貸借が成立しないときの措置を確認しておきましょう。
金融機関　金額　金利　借入期間　返済方法　保証料・ローン事務手数料　金銭の貸借が成立しないときの措置

　東京都では、契約に際して「原則として、宅建業者が高額の預り金を受け取ってはならない」と宅建業者に指導しています。
　宅建業者に請求されても、契約前に安易に高額なお金を預けるのは、やめましょう。

　インターネット情報サイトで気に入った物件を見つけた場合は、宅建業者の事務所へ行く前にその物件が既に契約済みになっていないか等、電話等で宅建業者に事前に十分確認しましょう。

　入居後に、実際の部屋の状況が契約前の宅建業者の説明等と異なる点があったとしても、業者が誤った説明をしたことを認めず、その証拠がない場合、そのことをもって契約の解除をすることは困難です。
　住まいは長い期間を過ごす生活の拠点になるものです。契約後に後悔することがないよう、自分の希望条件に合うか十分に現地と部屋の確認をしましょう。
　物件の内見だけではなく、最寄り駅からの所要時間、交通量、騒音など周辺の環境も条件に合うか確認しましょう。なお、時間帯や曜日を変えて現地や部屋を見ると、環境等に違った発見がある場合があります。

　賃貸借契約には、ペットの飼育や楽器演奏などについて、禁止又は制限される事項が定められている場合があるので、契約前に重要事項説明書の「用途その他の利用制限に関する事項」や契約の内容を必ず確認しましょう。
　たとえ宅建業者から「大丈夫ですよ。」と言われたとしても、契約書において禁止されている以上、契約違反として貸主から契約の解除を求められることもあります。このようなケースでは、当然、宅建業者に問題がありますが、禁止されていることを知りながら契約し、ペットを飼う借主も責任を問われることになります。
　また、契約書に禁止事項が何も記載されていない場合もトラブルになるので、口頭で確認したことは、できるかぎり書面に記載してもらいましょう。

　原状回復とは、入居当時の状態にまで戻すことをいうのではなく、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することをいいます。
　また、契約書に当事者間の特別の約束（特約）がある場合、原則として、その特約を守らなければなりません。ただし、特約はすべて認められるわけではなく、裁判の結果、特約が無効と判断されることもあります。
　原状回復の費用負担について当事者間で話し合いにより解決できないときは、６０万円以下の金銭の支払を求める訴訟であれば簡易裁判所での少額訴訟制度を利用することもできます。